フラット35の買取型と保証型の違いとは？わかりやすく解説！

フラット35とは

フラット35は、全期間固定金利で、借入時の金利がずっと変わらないのが特徴です。

借入期間は名前の通り、最長35年で、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して住宅ローンを提供しております。

ちなみにフラット35は買取型と保証型の2種類あります。多くの金融機関で取り扱いがあるのは買取型ですが、自己資金の割合が高いと保証型の方がお得になります。

買取型

買取型は、住宅金融支援機構が提供するフラット35を民間の金融機関が代理販売しています。

買取型は多くの金融機関で取り扱われており、借入条件はどの金融機関でも同じですが、金利や事務手数料などは金融機関により異なります。

買取型の仕組みは、住宅ローンを契約後、金融機関から住宅金融支援機構が住宅ローンを買取り、それを担保とする債券を発行し、機関投資家から資金調達しています。

買取型を取扱っている金融機関は321機関あります。(2021年9月現在)

保証型

保証型は、住宅ローンの募集や審査、融資手続きなどをすべて民間の金融機関が行います。保証型は、金利や手数料以外の商品性も金融機関によって異なります。

保証型の仕組みは、金融機関が住宅ローンを保有し、債務者がローンを返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払う形となっています。

買取型と保証型の主な違い

【新規借入】保証型は自己資金が必要、買取型は自己資金不要

保証型は自己資金が1割以上必要です。

買取型は自己資金なくてもOKですが、自己資金の割合が1割未満の場合は、返済の確実性等をより慎重に審査されます。

【新規借入】自己資金の割合が2割以上だと保証型がお得

新規借入の場合、自己資金割合が2割未満では買取型の方が保証型より金利が低くなる可能性があります。

一方で、自己資金の割合が2割以上の場合は、保証型のほうが低い金利になる傾向があります。

【新規借入】保証型には審査が厳しいプランがある

買取型の条件は、返済比率が30％以内（年収400万円未満）や35％以内（年収400万円以上）ですが、

保証型の場合、新規借入で自己資金がおよそ1割～2割未満だと、返済比率が20％以内となる金融機関があります。

審査の厳しいプランの取扱金融機関はこちら＞＞ARUHI、クレディセゾン、日本モーゲージサービス、ファミリーライフサービス、オリックスクレジット

保証型は事務手数料が高い

買取型の事務手数料は、借入金額×1.1％が一般的ですが、保証型は、借入金額×2.2％になります。

保証型の団信は金融機関ごとに内容が異なる

保証型は金融機関ごとに団信の保障内容が異なるため、団信の内容を比較して、自分の理想に合った金融機関を選ぶことができます。

一方、買取型の団信はどの金融機関でも同じです。以下の新機構団信、ペア連生団信、新3大疾病付機構団信の3種類から選べます。

保証型のうち一括繰上手数料がかかる金融機関がある

買取型はどの金融機関でも、一括繰上返済の手数料は不要ですが、保証型のうち以下の4行は必要です。

第一順位の抵当権が異なる

第一順位の抵当権は買取型は住宅金融支援機構、保証型は借入先の金融機関が設定します。ただし、これは借主にとってどちらでも大した差はありません。

同じ金融機関で借り換えできる？

借り換えは通常、同じ金融機関で同じ商品へ借り換えることはできませんが、同じ金融機関でも、異なる商品であれば、フラット35への借り換えは可能です。

ただし「フラット35」への借り換えは次の１または２の場合に限ります。

借り換えにおすすめの金融機関3行を比較

フラット35の利用条件はどの金融機関でも同じですが、金利や事務手数料などは金融機関により異なります。

以下の表は、金利や手数料が低いＡＲＵＨＩ、住信SBIネット銀行、楽天銀行を比較したものです。

※2024年4月１日現在の金利を表示しています。