自営業だけど住宅ローンは組めるの？
組めない人もいると聞くから不安だな…
「自営業でも住宅ローンを組めるの？」と不安をお持ちの方は多いと思います。確かに会社員の方と比べると、審査は厳しくなりますが、自営業の方でも住宅ローンを組まれている方はたくさんいます。
この記事では
・自営業の方が通りやすいおすすめの銀行
・自営業の方が住宅ローンを組む際の注意点
を紹介しています。
会社員であれば、月々の収入は安定しており、年齢が上がるにつれて収入も増えることが多いです。
一方、自営業者の場合、月々の収入が変動することがあり、返済能力の不確実性が生じるため、銀行や金融機関は慎重に審査を行います。
自営業の場合の住宅ローン比較
| 所得 | 業歴 | |
| フラット35(ARUHI) | 【ARUHIスーパーフラット5、6、6.5 7、7.5、8、借換、ARUHIフラット35】 ・年収400万円未満は総返済負担率30%以下 ・年収400万円以上は総返済負担率35%以下 【ARUHIスーパーフラット8,5、9】 ・総返済負担率20%以下 | 開業後、第1回目の確定申告済であれば、開業1年未満でもOK |
| SBI新生銀行 | 2年平均300万円以上の所得 （経費控除後の金額） | 2年以上 |
| auじぶん銀行 | 前年度の申告所得が200万円以上 | ― |
| ソニー銀行 | 前年度の申告所得が400万円以上 | ― |
| 住信SBIネット銀行 | 安定かつ継続した収入があること | ― |
| イオン銀行 | 安定かつ継続した収入があること 前年度所得100万以上 | 3年以上 |
| 三菱UFJ銀行 | ― | 3年以上 |
| りそな銀行 | 前年の税込年収が100万円以上の方 | 3年以上 |
| みずほ銀行 | 安定した収入のある方 | ― |
| PAYPAY銀行 | 個人事業主の方は、原則利用不可 | ― |
自営業の方におすすめの銀行TOP3
TOP１．フラット35
TOP２．SBI新生銀行
TOP３．地方銀行
フラット35とは
「フラット35」とは「全期間固定金利型住宅ローン」であり、借入時の金利が全期間変わらないのが特徴です。
また、フラット35には【買取型】と【保証型】の2種類あります。
【買取型】は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。金融機関ごとに提携をするので、金利や手数料の設定もそれぞれで異なりますが、審査基準に大きな違いはありません。
一方、【保証型】は、金融機関独自の商品です。また住宅ローンの募集や審査、融資手続きなどをすべて金融機関が行っています。また、【保証型】の取り扱い金融機関は9行しかありません。
【買取型】と【保証型】の主な違いは団体信用生命保険・第1順位の抵当権・金利です。
| 買取型 | 保証型 | |
|---|---|---|
| 団体信用生命保険 | 住宅金融支援機構の保険 | 金融機関の保険 |
| 第1順位の抵当権 | 住宅金融支援機構 | 金融機関 |
フラット35がおすすめな点
「フラット35」は審査基準が自営業者の方に優しく、多くの方が利用しています。
年収確認資料が直近2年分でよい
一般的に直近3年分の年収確認資料が必要な場合が多いですが、フラット35は直近2年分でOKです！
- 直近の確定申告書（収支内訳書、青色申告決算書を含む一式）の写しを2年分
↳開業後1年未満であれば、1期分 - 直近の納納税証明書（その１・その２）2年分
総返済負担率の条件を満たしているかは直近の1年間で判定
他の住宅ローンでは一般的に直近3期分に赤字があれば、基本的に審査に通りません。
しかしフラット35は直近の1年間で判定しますので、2期前に赤字があっても、直近の所得が以下の総返済負担率の基準を満たしていればOK!
ちなみに所得とは事業収入から、計上した経費を引いた部分です。経費が多いと審査の対象である所得が低くなります。
所得の最低基準はありませんが、所得が低いと希望の借入金額が借りられない可能性があります。
自営業者は節税のために経費を多く計上し所得を抑える方が多いですが、今後、住宅ローンを借りたい場合は節税対策を控えめにして所得を高くしておきましょう！
【総返済負担率の求め方】 全借入÷所得×100
＊総返済負担率とは所得に占める全ての借入れ(事業資金等の借入、カードローンやマイカーローンを含む)の年間合計返済額の割合のこと
・所得が400万円未満→総返済負担率30％以下
・所得が400万円以上→総返済負担率35％以下 の基準範囲内となる必要があります。
SBI新生銀行がおすすめな点
年収確認資料が直近2年分でよい
一般的に直近3年分の年収確認資料が必要になる場合が多いですが、フラット35と同様に直近2年分でOKです！
SBI新生銀行では自営業の場合、業歴2年以上、かつ2年平均300万円以上の所得（経費控除後の金額）を有することが条件となります。
- 直近の確定申告書（収支内訳書、青色申告決算書を含む一式）の写しを2年分
- 直近の納税証明書（その１・その２）2年分
地方銀行がおすすめな点
地方銀行の中には、雇用形態や勤続年数だけで審査を行わず、融資するケースもあります。
例えば、事業用の資金を地方銀行で借りているなど、その銀行と従来から取引があり信用を得ている場合、住宅ローンの借入れも融通を利かせる場合があります。
また、地方銀行の中でも、住宅ローン商品の販売に積極的な銀行は、大手金融機関と比較すると審査に通りやすい傾向があります。
自営業の方が住宅ローンを組む際の注意点
事業資金の借入れも借入れ状況に記載する必要あり
住宅ローンを申し込む際、事業資金の借入れも、借入状況に記載する必要があります。
総返済負担率を計算する際には事業資金の借入れも含めましょう。
住宅ローン控除について
住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローンの残高の0.7％が、入居時から最長13年間にわたって、所得税の控除が受けられる制度です。
会社員の方が住宅ローン控除する場合、1年目は確定申告、2年目以降は年末調整でできますが、自営業の人が住宅ローン控除を行う場合は、毎年確定申告を行う必要があります。
また自宅を事務所にする場合は次のことに注意しましょう！
自宅を事務所にする場合
住宅ローンはあくまで居住用の自宅を購入する際に利用できます。そのため、自宅物件の一部を事務所にしている場合は、事業所用分の床面積は50％未満にする必要があります。
店舗など、明らかに事業所用の床面積が50％以上になると、住宅ローン控除が受けられない可能性が高くなります。
住宅ローン控除が利用可能か不明な場合は国税庁ホームページ等で確認や税務署に相談しましょう！
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