離婚して住宅の名義変更したいんだけど、どうすればいい？
離婚して住宅の名義を変更したい時や連帯保証人等を外したい場合は、新たに別の金融機関で住宅ローンを借り換える方法がおすすめです。
借り換えがおすすめな理由
①離婚した旨を金融機関に伝えなくてもよい点。単独債務で借り換えれば、借り換えと同時に名義変更ができます。一方、現在借入中の金融機関で名義変更する場合は離婚した旨を伝え、金融機関に相談しなければなりません。
②借り換えであれば、当初住宅ローンを組んだ際と比べて、年収がUPしていたりや債務が減っていれば、単独で借りられる可能性が高いです。
住宅ローンは前提として、住宅の名義人が債務者となる必要があります。そのため住宅ローンの債務者の変更しなければ住宅の名義変更をすることはできません。
例えば、ペアローンで住宅ローンを組んでいる場合、住宅の名義は元夫と元妻ですが、元夫が家を出て、住宅を元妻名義にする場合は、元夫を債務者から外さなければなりません。
借入中の住宅ローンで引き続き名義変更をする場合
名義変更をする際は必ず債権者である金融機関の承諾を得なければなりません。金融機関に黙って名義変更をすると、住宅ローンの契約違反となり一括返済を求められる場合があります。
しかし、金融機関は名義変更を認めないケースが多いです。
なぜなら、例えばペアローンから単独債務となると、金融機関にとって返済リスクがUPするためです。
たとえ名義変更が認められたとしても、代わりの連帯保証人(親族)を求められる場合があります。ただ、当初住宅ローンを組んだ時と比べ、年収がUPしていたりや債務が減っていれば、単独債務が認められ、名義変更できるケースもあります。
以上の理由から、離婚をして名義変更をしたい場合は借り換えをおすすめします。
住宅の名義変更や債務者等の変更が必要なパターン
①単独債務(元夫)で組んでおり、元夫が家を出て、元妻が住み続ける場合
⇒元妻名義で住宅ローンを組み直し、住宅も元夫から元妻に名義変更する
②ペアローンや連帯債務で組んでおり、どちらか片方が家を出ていく場合
⇒家を出る人は債務者から外し、住宅の名義からも外す
③-1 連帯保証人(元妻)を設定しており、元妻が家を出て、元夫が住み続ける場合
⇒連帯保証人を外すことが理想。連帯保証の場合、住宅は債務者(元夫)の単独名義となっています。
※家に住んでいなくても連帯保証人になれるが、債務者が支払不可となれば、連帯保証人に返済義務が移行するため、離婚後に揉める原因となるため、外しておく方がよい
③-2 連帯保証人(元妻)を設定しており、元夫が家を出て、元妻が住み続ける場合
⇒元妻名義で住宅ローンを組み直し、住宅も元夫から元妻に名義変更する
| ローンの組み方の例 | 返済の義務 | 住宅名義 |
|---|---|---|
| ペアローン(債務者：夫、妻) | 夫と妻 | 夫と妻 |
| 主債務者(夫)＋連帯債務者(妻) | 夫と妻 | 夫と妻 |
| 債務者(夫)＋連帯保証人(妻) | 基本的に夫(夫が支払不可となれば、妻に返済義務が移行する) | 夫のみ |
| 単独債務(夫の場合) | 夫 | 夫のみ |
住んでいる人(住宅の名義人)が債務者となる必要がある
①単独債務の場合
元夫が単独債務者で、元夫が住み続ける場合は、住宅ローンの見直しは必要ありません。
一方で、元妻が住み続ける場合は、元妻が単独債務者となる必要があります。
債務者ではない元妻が住宅に住み続けるのはリスクがあります。例えば、元夫が住宅ローンを延滞したら、自宅を競売にかけられるかもしれません。なぜなら離婚後に収入が減ったり、再婚して支出が増え、住宅ローンを支払えなくなる可能性は十分にあるからです。
また、住宅ローンは債務者が住むことを契約条件としているケースが多いため、契約違反となり、金融機関から、一括返済を求められる可能性があります。
②ペアローン・連帯債務の場合
家を出る人は債務者から外す必要があります。
例えば、ペアローンや連帯債務で住宅ローンを組んでいる場合、住宅名義は元夫と元妻ですが、例えば、元夫が家を出て、住宅を妻名義にする場合は、夫を債務者から外さなければなりません。
住んでいない方が滞納すると、自宅が競売にかけられるおそれがあります。
また、住宅ローンは債務者が住むことを契約条件としているケースが多いため、契約違反となり、金融機関から、一括返済を求められる可能性があります。
③連帯保証人をつけている場合
１．連帯保証人(元妻)を設定しており、元妻が家を出て、元夫が住み続ける場合
連帯保証人は家に住んでいなくても契約違反とはなりませんが、債務者が住宅ローンを滞納し、連帯保証人に返済義務が移行すると、離婚後に揉める原因となります。そのため、外しておく方がよいでしょう。
２．連帯保証人(元妻)を設定しており、元夫が家を出て、元妻が住み続ける場合
元妻が住み続ける場合は、元妻が単独債務者となる必要があります。
債務者ではない元妻が住宅に住み続けるのはリスクがあります。例えば、元夫が住宅ローンを延滞したら、自宅を競売にかけられるかもしれません。なぜなら離婚後に収入が減ったり、再婚して支出が増え、住宅ローンを支払えなくなる可能性は十分にあるからです。
また、住宅ローンは債務者が住むことを契約条件としているケースが多いため、契約違反となり、金融機関から、一括返済を求められる可能性があります。
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